Vivienda, consumidores y tribunales: hacia la tormenta perfecta

José Mª Fernández Seijo
Magistrado

Nos estamos acostumbrando a que cada seis o siete meses el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dicta una sentencia que produce una sacudida en nuestro sistema financiero, algunos bancos denuncian que existe una conjura judicial contra ellos, el Gobierno llama a la calma, aprueba con precipitación un parche legislativo asegurando que no hay necesidad de nuevas reformas, que nuestro modelo sale reforzado. Es un espejismo, en pocos meses surge una nueva fisura que genera un nuevo terremoto y otro parche, y así nos dirigimos hacia la tormenta perfecta.

Andrea Gail, el barco perdido en 1991 durante la “tormenta perfecta”

El TJUE ha dictado en un breve lapso de tiempo dos nuevas sentencias (21 de diciembre de 2016 y 26 de enero de 2017 (casos Gutiérrez Naranjo y Banco Primus). En la primera cuestiona el criterio del Tribunal Supremo al establecer los efectos de la nulidad de las cláusulas suelo, en la segunda cuestiona el llamado vencimiento anticipado. El análisis de estas dos sentencias ha generado un intenso debate sobre la injerencia del TJUE en el modelo español, la debilidad de jurisprudencia de la sala  Primera del Tribunal Supremo, la instrumentalización de las cuestiones prejudiciales, la vulnerabilidad del Gobierno ante las presiones del sistema financiero… Y así navegamos, como el Andrea Gail, hacia la tormenta perfecta.

El Andrea Gail era un barco pesquero que desapareció en el año 1991 cerca de la Isla de Sable, en la frontera entre Estados Unidos y Canadá, fue arrasado por un ciclón tropical, una tormenta perfecta. En el año 2000 se estrenó una película recordando la tragedia del Andrea Gail (George Clooney interpretaba al capitán del barco). El impulso trágico de la película se apoyaba en la certeza de que, desde prácticamente el primer fotograma, la tripulación era consciente de su destino: serían arrasados inexorablemente por la tormenta, no tenían posibilidad de huir.

Isabel Preysler y Miguel Boyer

Para entender los factores que nos arrastran hacia esa tormenta tendríamos que remontarnos al año 1985, el llamado Decreto Boyer. Hasta el año 1985 el sistema español de acceso a la vivienda se apoyaba en una ley de arrendamientos muy beneficiosa para el inquilino, al que se le garantizaban períodos de alquiler indefinidos, con posibilidad de transmitir sus derechos a hijos y nietos, y un sistema de revisión de rentas alejado del mercado. El Decreto Boyer liberaliza por completo el sistema, recorta sensiblemente la duración de los alquileres, elimina la posibilidad de sucesión y establece la revisión de precios conforme a los precios de mercado.

En paralelo se plantea un cambio radical en el acceso a los sistemas de financiación bancaria, todo el mundo puede pedir un préstamo al banco, se generalizan los tipos de interés variable y la hipoteca, una institución hasta entonces destinada a la búsqueda de liquidez de quienes tenían patrimonio inmobiliario, se pervierte ya que sirve como instrumento para garantizar la vivienda que se quiere comprar. Aquello que compro me sirve, a su vez, como garantía. Para cerrar el círculo, el Gobierno de turno establece importantes incentivos fiscales para quien financien la compra de primera vivienda con préstamos hipotecarios: lo que se pague anualmente de hipoteca desgrava en la declaración de la renta.

A principios de los años noventa el modelo de acceso a la vivienda da el vuelco deseado por el Gobierno, y España se convierte, para sorpresa de Europa, en un país de propietarios. Algo impensable en otros países con economías más saneadas y sueldos más elevados. El nuevo modelo se publicita como la gallina de los huevos de oro ya que la demanda de nueva vivienda impulsa al sector inmobiliario, que se convierte en el motor de la economía: crea empleo, genera riqueza, facilita viviendas a las economías más humildes (aunque para ello haya que hipotecar toda la vida productiva de una familia ya que las hipotecas primero se daban a 15 años y terminan concediéndose hasta 40 años). El acceso al crédito va acompañado de una gran sofisticación del mercado financiero, sofisticación que puede tener sentido para inversores profesionales que no desdeñan el riesgo ya que buscan un beneficio mayor, pero que resulta extremadamente peligrosa para los no profesionales, los consumidores, que se ven atraídos por la posibilidad de obtener una financiación más fácil, allí entra en juego todo el derecho de consumo que colisiona frontalmente con el derecho financiero.

Miles de viviendas abandonadas a consecuencia de la burbuja inmobiliaria

No había necesidad de una verdadera política de acceso a la vivienda en España, probablemente por eso se transfiere la competencia en estas materias a comunidades autónomas y ayuntamientos, se diluyen así responsabilidades y se evitar tener que definir un modelo que sea útil a las personas más vulnerables: los jóvenes que acaban de acceder al mercado laboral, y los pensionistas que abandonan el mercado laboral y han de sobrevivir con pensiones poco competitivas.

Urbanización Las Lamparillas, un veradero cemento de hormigón y ladrillo, ubicada en Fortuna (Murcia)

Los ayuntamientos de finales de los noventa, principios del siglo XXI, consideraban que la política de vivienda se solucionaba dando licencias para construir. Otros tiempos, otros hábitos.

Estamos convencidos de que la crisis económica de 2008 nos pilló desprevenidos, nos arrasó y fue la culpable de todos nuestros males, probablemente entre todos provocamos la crisis y permitimos que se desarrollara con toda su intensidad. No hay tiempo para lamentaciones.

Es importante advertir que la ausencia de modelo en materia de acceso a la vivienda ha terminado por convertirse en un modelo perverso en el que curiosamente el Gobierno (sea cual sea su color hasta la fecha) no ha hecho sino transferir a los propietarios y a las entidades financieras los riesgos, les ha convertido innecesariamente en los malos de la película, y la perversión lleva a extremos insospechados ya que cada reforma legislativa adentra a todos en el abismo. Se afirma que cada vez son más intensas las medidas de protección a los consumidores y, a la vez, cada vez se exige una justicia más rápida y expeditiva para proteger al propietario.

Mientras las leyes cambian a velocidad de crucero, curiosamente ciudades como Barcelona llevan más de 20 años sin que se creen nuevos juzgados de primera instancia, que son los que deben gestionar los procedimientos que afectan a consumidores, bancos y propietarios. Cierto es que se crearon los juzgados mercantiles, pero se les han quitado las competencias en materia de protección de consumidores. No tiene sentido someter a los operadores a constantes cambios legislativos sin establecer medios adecuados para su desarrollo.

Hecho el diagnóstico, lo complicado es encontrar soluciones.

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