La ‘burbuja’ del alquiler y los medios legales para controlarla

Ayuntamientos de grandes ciudades luchan contra la burbuja del alquiler, intentando limitar sus desproporcionados precios. ¿Pueden hacerlo? Parece que no.

José Mª Fernández Seijo
Magistrado

En los medios de comunicación de hace referencia a la “burbuja” del alquiler, mención que se vincula a un incremento sustancial del precio del alquiler de la vivienda, sobre todo en las grandes ciudades.
Algunos ayuntamientos han mostrado su preocupación por este incremento de las rentas por encima de las posibilidades reales de pago de los inquilinos.

En ciudades con gran impacto turístico muchos propietarios prefieren introducir sus apartamentos en los circuitos de alquiler de uso turístico para asegurarse unos ingresos más elevados que los previstos cuando el alquiler se realiza a personas con voluntad de permanecer en las viviendas de modo permanente durante un período largo de tiempo.

No es sencillo, desde un punto de vista jurídico, introducir límites al funcionamiento del mercado; la concurrencia de oferta y demanda es la que fija el precio de alquiler y en aquellas poblaciones en las que hay una elevada demanda de alquiler es habitual que los precios se disparen.

La pregunta que se formula es sencilla: ¿Pueden los ayuntamientos establecer limitaciones en la renta de viviendas? La respuesta también es sencilla: Con el actual marco legal la fijación de un precio tasado del alquiler es imposible.

Los ayuntamientos sufren los problemas y las quejas de los ciudadanos que no tienen ingresos suficientes para alquilar, sin embargo carecen de instrumentos directos para evitar este fenómeno que, a la postre, está determinando que barrios emblemáticos de muchas ciudades del mundo se encuentre despoblados o, por ser más precisos, se encuentren poblados por personal transeúnte, turistas o visitantes ocasionales que invierten en la compra de viviendas en grandes ciudades sin voluntad efectiva de ocuparlas de manera permanente.

Burbuja alquilerGentrificación
Los medios hablan, en ocasiones, de gentrificación, refiríendose al fenómeno por el cual ciudadanos medios se ven expulsados de sus barrios como consecuencia del incremento de los precios de alquiler, un incremento que hace que el nivel de vida de un barrio o de una ciudad sea sensiblemente superior al nivel medio de ingresos de aquellos que la ocuparon tradicionalmente. Es uno de los riesgos de las ciudades que se ponen de moda, de ciudades que se convierten en centro de atracción turística, cultural, económica o social, ciudades amigables que son centro de deseo de viajeros, inversores o curiosos. Las ciudades pueden morir de éxito y terminar convirtiendo sus centros históricos en un parque temático carente de vida.

Para poder abordar posibles soluciones es necesario establecer algunas reflexiones fundamentales, reflexiones que, por desgracia, no suelen ser muy habituales a la hora de tratar el fenómeno de la “burbuja” del alquiler.

Este problema no puede desvincularse del derecho fundamental a una vivienda digna. Pese a que la Constitución española no considera que el acceso a una vivienda digna sea un derecho fundamental, lo cierto es que la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Caso Kusionova) sí ha vinculado este derecho al núcleo básico de derechos del hombre: El derecho al domicilio y el principio de respecto a la dignidad de las personas.

Si consideramos que el derecho a la vivienda es un derecho fundamental, resulta evidente que el estado tiene la obligación de garantizar este derecho a todos los ciudadanos.

El derecho a una vivienda digna no puede confundirse con el acceso a la propiedad de la vivienda. Cada país diseña sus políticas de vivienda en función a prioridades o modelos, un posible modelo de garantía de este derecho puede ser el de facilitar a los ciudadanos los medios para que la vivienda sea en propiedad, así ha ocurrido en España durante décadas al modificarse la normativa de arrendamientos y facilitarse el acceso al crédito para financiar la compra de vivienda. El binomio vivienda/propiedad en España ha permitido que miles de ciudadanos sean propietarios de sus casas, pero la crisis de 2008 ha demostrado los riesgos sistémicos de este modelo, riesgos que todavía nos siguen.

Burbuja alquiler
Felipe González y Miguel Boyer

El modelo español
En otros países de nuestro entorno económico el derecho a una vivienda digna se ha cumplimentado a través de la legislación arrendaticia, permitiendo, en favor del inquilino, alquileres de larga duración, estableciendo sistemas de transmisión del contrato de alquiler a cónyuges o descendientes, y fijando un sistema tasado de incremento de la renta. Este era el modelo español tradicional, el que cambia con el denominado Decreto Boyer y se transforma con la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El estado, además, ha de contar cuando menos en el ámbito municipal, de mecanismos públicos para que puedan acceder a la vivienda personas sin ingresos, familias sin recursos, situadas en riesgo de exclusión social. La vivienda social actúa como cierre del sistema, como salvaguarda en situaciones límite. Resulta imposible convertir al estado en propietario de viviendas que arrienda o cede a sus ciudadanos. Por lo tanto el estado ha de tener instrumentos para influir en el mercado, para que, en defensa del interés público, puedan establecerse limitaciones cuando se ven afectados derechos fundamentales.

Burbuja alquilerUn país de inquilinos
Es cierto que en España muchas personas complementan sus ingresos a través del alquiler, miles de ahorradores adquirieron un pequeño apartamento que dedican al arriendo, pero esas situaciones de inversores particulares no son generalizadas, hay muchas empresas que se dedican de modo profesional a adquirir viviendas para el alquiler, incluso muchos fondos de inversión están utilizando estas vías para optimizar sus recursos económicos.
Como he indicado, España había sido tradicionalmente un país de inquilinos, sobre todo en las grandes ciudades, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 fue un instrumento básico para que millones de personas que se vieron obligadas a emigrar a grandes ciudades en busca de trabajo estable pudieran acceder a una vivienda digna por medio de contratos de alquiler.

El régimen de protección del inquilino era tan intenso que los distintos gobiernos consideraron la necesidad de liberalizar el sistema, hacer desaparecer el sistema de prórrogas forzosas que convertían los alquileres en contratos indefinidos, suprimieron gradualmente los mecanismos de subrogación por muerte del inquilino y permitieron implantar un modelo de contrato de arrendamiento por tiempo limitado (3 ó 5 años) y con libertad absoluta para fijar la renta o revisarla. Estos nuevos contratos de alquiler generaban incertidumbre en los inquilinos que buscaban estabilidad, una estabilidad que finalmente encontraron en el préstamo hipotecario, aunque supusiera someter al comprador a un largo período de pago (se han llegado a superar los préstamos a 40 años de amortización) y sometidos a los riesgos de fluctuación de los tipos de interés. Con la crisis económica el modelo español salta por los aires, los ciudadanos dejan de poder pagar sus hipotecas, se ven desahuciados y sin posibilidad de alquilar una nueva vivienda porque el precio del alquiler llega a ser incluso superior al de la cuota hipotecaria.

Las familias se ven obligadas a desplazarse a nuevos barrios, a las periferias de las ciudades en las que trabajan, se exigen desplazamientos cada vez más largos para ir desde la vivienda al centro de trabajo.

Desde 1985 (fecha del llamado Decreto Boyer) en España se han instalado dos principios que no son del todo acertados: El primero, que el arrendamiento de viviendas es competencia estatal, no es autonómica y mucho menos municipal, incluso las comunidades autónomas más osadas a la hora de exigir competencias legislativas, no se han atrevido a reivindicar competencias en la legislación arrendaticia. El segundo de los principios es el que vincula el precio del alquiler al mercado, el que defiende que no puede interferirse en el precio de alquiler porque es una interferencia en el funcionamiento del mercado.

Estos principios no son, ni mucho menos universales, en otras legislaciones de nuestro entorno el estado no tiene ningún problema en interferir en el mercado del alquiler de vivienda, sirva como referencia Alemania, un país poco sospechoso de radicalismos y de experimentos, su todopoderoso código civil (el afamado BGB) establece una regulación muy minuciosa del contrato de arriendo de vivienda permitiendo la fijación de precios tasados de alquiler a partir de unas tablas ponderadas que valoran la oferta, la demanda de vivienda, los metros cuadrados alquilados, las condiciones en las que se encuentra el inmueble, las posibilidades de mejora o de adaptabilidad de la vivienda a las necesidades del inquilino. Se permite que los territorios (los Landers) puedan establecer parámetros para identificar ciudades en las que existe una tensión inmobiliaria tal que dificulta el acceso a la vivienda en condiciones razonables para las familias con sueldos medios.

La normativa alemana pone de manifiesto en primer lugar que el mercado no es un ente sacrosanto al que haya que proteger en todo caso, un mercado absolutamente liberalizado, sin contrapesos o mecanismos de protección para las partes más débiles puede convertirse en un mercado en el que se producen abusos. En segundo lugar evidencia que los problemas de acceso a la vivienda no son homogéneos en todo el país, que hay zonas o ciudades en los que el acceso a la vivienda se convierte en un problema más intenso, llegando a comprometer derechos fundamentales. En este contexto la legislación alemana permite una intervención directa en la determinación del precio del alquiler y su revisión en función de una serie de índices y de datos estadísticos, objetivamente fijados y determinados, que llevar a establecer precios tasados de alquiler en esas zonas o ciudades tensionadas.

Por lo tanto, es posible adoptar medidas que permitan abordar el problema de la “burbuja” del alquiler. Si no, corremos el riesgo de desertificar nuestras mejores ciudades, aquellas de las que nos sentimos orgullosos. La desertificación difícilmente tiene vuelta atrás. Corremos el riesgo de que en pocos años tengamos que ir como turistas a nuestras propias ciudades.

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